10:00 - 18:00

Poniedziałek - Piątek

ul. Słowackiego 3

43-600 Jaworzno

510 094 220

annasierszecka@gmail.com

Compare Listings

Umowa Najmu Mieszkania – forma ustna i pisemna

Umowa Najmu Mieszkania – forma ustna i pisemna

UMOWA NAJMU MIESZKANIA

Forma ustna i pisemna

Umowa najmu uregulowana jest w art. 659 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z definicją wynajmujący , którym najczęściej jest właściciel mieszkania, zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania w zamian za płacenie czynszu. W rozumieniu definicji najmu, rzeczą jest także lokal mieszkalny.

Umowa najmu nie musi być zawarta w formie pisemnej. Umowę tę można zawrzeć w dowolnej formie, także ustnej, telefonicznej lub za pośrednictwem internetu. Umowa ustna nie jest umową formalną, wiążącą, dlatego do rzadkości należy jej praktykowanie, gdyż opiera się ona przede wszystkim na obustronnym zaufaniu stron. W przypadku ewentualnego sporu między stronami umowy ustnej, zeznania świadków będących przy zawarciu takiej umowy mogą okazać się niewystarczające dla ustalenia szczegółowych uzgodnień. O ile sam fakt zawarcia umowy jest łatwy do udowodnienia, gdyż zwykle stan faktyczny polegający przez najemcę jest oczywisty, o tyle udowodnienie szczegółowych warunków kontraktu, może być problematyczne.

Prosty wzór umowy najmu powinien obejmować tylko wskazanie danych wynajmującego i najemcy oraz wysokość czynszu. Przedmiot umowy i wysokość czynszu to tzw. elementy przedmiotowo istotne umowy najmu.

Skrócona umowa najmu określa:

  • datę zawarcia umowy,
  • imiona i nazwiska oraz dokładne adresy zamieszkania wynajmującego i najemcy ( stron ),
  • przedmiot najmu – lokal mieszkalny, lokalizacja ( adres ), ilość powierzchni użytkowej i całkowitej,
  • data rozpoczęcia najmu lokalu oraz okres jego najmu ( czas na jaki lokal został wynajęty ),
  • zobowiązanie najemcy do zapłaty wynajmującemu czynszu najmu (określonej kwoty) w czasie jego trwania.

Pod umową muszą znajdować się podpisy stron.

Pełna pisemna umowa najmu nie ma uniwersalnego wzoru. Inna umowa powinna być zawarta w zależności od standardu – luksusu mieszkania, a zupełnie inna do wynajęcia lokalu kilku wynajmującym. Każda z nich ma w odmienny sposób regulować relacje stron. W każdym przypadku należy sformułować ją tak, by w maksymalny sposób zabezpieczyć swoje interesy.

Umowa najmu powinna szczegółowo regulować wszelkie sprawy, które będą chronić wynajmującego przed przykrymi, nieoczekiwanymi sytuacjami.

  • Przede wszystkim w umowie najmu należy dokładnie określić strony: wynajmującego i najemcę oraz spisać ich wszystkie dane. Gdy najemców jest kilku, dodatkowo trzeba określić sposób ich odpowiedzialności za zobowiązania.
  • Nie można zapomnieć o określeniu przedmiotu umowy. Z jakich pomieszczeń najemca może skorzystać, a jakie są wykluczone z najmu. Czy też korzystanie z miejsca w hali garażowej jest w zakresie umowy, cz też nie? Czy wiążą się z tym dodatkowa odpłatność?
  • W określeniu wysokości czynszu należy pamiętać o sposobie i terminach jego płatności.W umowach zawartych na dłuższy okres czasu, trzeba określić waloryzację czynszu, ewentualnie tryb jego zwiększania w drodze wypowiedzenia.
  • Bezwzględnie należy wskazać cel najmu, określić ile osób i które mogą zamieszkać w lokalu, gdyż wpływa to na wysokość kosztów ponoszonych w związku z utrzymaniem mieszkania. Umowa powinna również obejmować ustalenia w zakresie prawa podnajmu oraz ewentualną odpowiedzialność podnajemców do zobowiązania najemcy.
  • Wszystkie ustalenia związane z kaucją, powinny być ściśle spisane w umowie. Niewłaściwe pobrana kaucja zabezpieczająca może spowodować, że wynajmujący nie uzyska żadnego zabezpieczenia. Nierównowaga stron umowy najmu lokalu może być wtedy niekorzystna dla wynajmującego. Kwotę kaucji należy “ oderwać “ od wysokości czynszu. Nie powinna ona być jednokrotnością lub dwukrotnością czynszu. Dzięki temu najemca nie będzie próbował rozliczyć ostatniego czynszu przy pomocy kaucji i łatwiej będzie wyjaśnić, dlaczego nie powinien tego robić. Kaucja zwracana jest po okresie najmu, pod warunkiem, że lokal został odebrany bez zastrzeżeń, a najemca nie ma żadnych zaległych zobowiązań. W przypadku zastrzeżeń wynajmujący potrąci sobie odpowiednią kwotę.
  • Należy również rozważyć inne sposoby zabezpieczenia interesów wynajmującego. Do najpopularniejszych zalicza się weksel in blanco wraz z deklaracją wekslową albo dobrowolne poddanie się egzekucji w formie aktu notarialnego. Nie są one tak dobre jak kaucja, ale jako dodatkowy element mogą być pożądane.
  • Wzajemne prawa i obowiązki powinny być wyspecyfikowane w umowie. Niejednokrotnie na tym tle dochodzi do sporów. Spory ogólnej umowy najmu mogą dotyczyć np. naprawy oświetlenia, odetkanie odpływu ścieków, malowanie ścian czy konserwację pieców dwufunkcyjnych. To wszystko należy bardzo dokładnie opisać w umowie. Wszelkie ogólniki są bardzo złym rozwiązaniem. W skrajnym przypadku najemca może obniżyć sobie odpowiednio czynsz, wskazując konieczność przeprowadzenia niezbędnych napraw. Dodatkowo należy pamiętać o określeniu trybu zgłaszania wszelkich usterek.
  • Wynajmujący powinien określić zasady inspekcji lokalu, czyli mieć możliwość sprawdzenia czy najemca dobrze wypełnia obowiązki wynikające z umowy oraz czy dba o stan lokalu. Pozwoli to na szybką reakcję na wszelkie uchybienia, a tym samym uniknięcia większych strat, gdyż właściciel wynajmowanego mieszkania nie może wchodzić do niego bez zgody najemcy. Zgodnie z prawem najemcy należy zapewnić spokojne korzystanie z lokalu. Jeżeli w umowie nie znajdą się odpowiednie zapisy, to najemca może odmówić dostępu do lokalu w trakcie najmu, gdyż sprawcą naruszenia miru domowego może być także jego właściciel. Takie działanie jest przestępstwem. Ten aspekt umowy należy uzgodnić wcześniej.
  • Odrębnego, dokładnego sprecyzowania wymaga sprawa uprawnienia do trzymania zwierząt w wynajmowanym mieszkaniu. Nie każdy wynajmujący to akceptuje.
  • Nieodzownym elementem umowy najmu jest wskazanie zasad i sposobu wypowiedzenia umowy. W tym przypadku najczęściej popełniane są błędy. Zbyt ogólne zapisy mogą być sprzeczne z prawem, a w konsekwencji kompletnie nieskuteczne. Ustawa o ochronie praw lokatorów wprowadza bardzo istotne ograniczenia praw wynajmującego. Błędne zapisy w umowie najmu mieszkania mogą doprowadzić do sytuacji, w której wynajmujący będzie musiał miesiącami, a nawet latami, bezczynnie czekać, by skorzystać z możliwości wypowiedzenia umowy. Nawet wtedy, gdy najemca nie będzie płacić czynszu. Najemca będzie mieszkał za darmo i nie będzie można usunąć go z mieszkania.
  • Należy także pamiętać o określeniu wszystkich dokumentów towarzyszących umowie. Powinna zawierać ona wzory protokołu przekazania i zwrotu lokalu oraz uzgodnienie terminu i sposobu ostatecznych rozliczeń stron tak, by najemca już po ustaniu najmu i zwrotu lokalu dał czas na rozliczenie opłat oraz zwrot kaucji. Przy umowie najmu okazjonalnego lokalu, należy także pamiętać o załącznikach specyficznych, związanych tylko z tym trybem najmu, tj.: aktu notarialnego, dobrowolnego poddania się egzekucji, wskazanie innego lokalu, do którego najemca wprowadzi się w wypadku eksmisji, zgodę właściciela innego lokalu do zamieszkania w nim najemcy, zgłoszenie zawarcia umowy właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowemu.
  • Sposób wprowadzania zmian w umowie, właściwość miejscowa sądu, tryb rozstrzygania sporów oraz adresy do doręczeń to postanowienia końcowe każdej umowy. Powinna się w nich znaleźć również klauzula salwatoryjna oraz ewentualny zapis na sąd polubowny, co pozwala na szybsze rozwiązanie ewentualnych sporów.
  • Należy też pamiętać o podpisach wszystkich spraw umowy. Podpisy powinny złożyć wszystkie osoby zawierające umowę. Niejednokrotnie w początkowej części wymienionych jest więcej osób będących stronami, a pod samą umową podpisów bywa znacznie mniej.

Artykuł: Umowa Najmu Mieszkania – Nieruchomości Jaworzno

Umowa Najmu Mieszkania

img

nier

Related posts

Wynajem kwater pracowniczych

Wynajem kwater pracowniczych Wynajem kwater pracowniczych - w ostatnich latach zwiększyło się...

Czytaj dalej
przez nier